金融危机冲击下我国房地产信贷风险管理与防范

    摘 要:分析我国商业银行房地产信贷风险状况及成因,提出有效防范房地产信贷风险的措
施

,以保证商业银行稳健运行。 

　　关键词

:商业银行;信贷风险;房地产 

　　

 

　　房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业

,它的发展对于发展经济和提高人民生活

水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用

,房地产信贷又是一项充满风

险的业务。因此

,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十

分重要的任务。

 

　　一、银行房地产信贷过程分析

 

　　

(一)地产开发阶段 

　　承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资

(合作)者。

这三类单位都有银行贷款介入

,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 

　　

(二)房地产开发阶段 

　　房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发
企业取得贷款后

,将部分资金支付给地产一级开发商,使银行对地产开发阶段的贷款收回。房

地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等

,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可

证等

“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 

　　

(三)房地产销售阶段 

　　银行向购房者提供按揭贷款等服务

,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企

业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷

,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信

贷资金的

“回笼”。 

　　二、银行房地产信贷风险揭示

 

　　结合以上银行对房地产信贷过程

,银行可能遇到风险如下: 

　　

(一)项目合法有效性风险 

　　由于房地产和其他行业的差异

,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理--保留

行政审批的项目

,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行

规划的审批很普遍

,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和

项目开发阶段

,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 

　　

(二)市场风险 

　　房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素

,其中价格和当地对该同类项

目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期
和房地产项目的销售阶段

,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人

记忆深刻。

 

　　

(三)项目质量风险 

　　由于房地产项目按揭时间较长

,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的

工程建设质量相对容易监控

,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间内影响项目

质量

,从而给银行带来相应的信货风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目周

围的经济环境上。

 

　　

(四)经济风险 

　　经济风险主要指房地产上游行业的风险传导

,如,原材料价格的上涨将会加大房地产开发

的经营成本

,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人

们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性

,其受经济环境的影响因