摘要

:文章对农地非农化市场中的博弈行为加以探讨,论述我国土地产权制度下农地非农

化市场运行的可能性

,并在市场机制前提下模拟市场主体的博弈行为,得出博弈的无序性导致

市场配置土地资源的低效率的结论

,最后提出市场机制下政府必须参与进来,引导市场行为,

促使交易效率化。

 

　　关键词

:农地非农化;市场失灵;博弈行为;囚徒困境 

　　

 

　　近年来

,随着城镇化、工业化的进程加速,我国城市规模不断扩张,出于对各类高新技术开

发区、工业园区、城市基础设施的完善以及西部大开发战略等发展政策的需要

,农地征用面积

持续上升

,呈现出刚性增长的趋势。本文对目前农地产权制度下的农地配置,单纯依靠纯市场

机制会造成哪些问题

;开发部门和农地所有者及农民,以及各自所在方的内部竞争和博弈对农

地非农化的配置起了哪些作用

;如何来协调好两集团之间的博弈行为,获得农地配置的最大效

益等等展开讨论。

 

　　一、市场机制的建立前提

 

　　在土地产权制度不完全的背景下

,即土地所有权和使用权的相分离,土地所有权归国家和

集体所有

,如果法律能够将农地使用的自由转让权完全赋予农民(土地的所有权是归国家和

集体所有

,目前所谓农地产权制度的清晰性,主要还是表现在农地使用的转让权上),在农地非

农化过程中

,使用权的自由转让可以让农地所有者处于和非农用地单位的平等的交易地位,理

性人的假设依然成立

,可以推出此时农地所有者关注的依旧是利益最大化的问题,可以在上述

产权私有的假设前提下做出决策

,依靠市场机制来解决农地非农化问题。我们可以将产权制

度的约束条件合理放宽至使用权及其自由转让权

,更加贴近我国的现实农地产权制度,贴近未

来的发展趋向。下文将探讨在市场机制的运作下

,农地非农化进程中的博弈行为。 

　　如果依靠市场机制对农地进行合理配置

,由于市场各主体之间的博弈行为导致效率缺失,

经济学里所谓

“市场失灵”现象,即市场失去了其理应所有的配置资源的功能。具体表现为:开

发商内部的博弈

;农民群体内部的博弈;开放商和农民之间的博弈,结果导致农地所有者不愿

意转让土地使用权

,造成农地资源不能满足城镇用地的需求,城镇化进程受阻。 

　　二、市场主体间的博弈行为

 

　　在农地非农化交易中

,一方是开发商,另一方是农地所有者。开发商之间的博弈主要表现

在土地的价格竞争中

,即通过对同一块土地的集中招标、竞拍。然而只有在获得土地的开发权

后

,才会对农地进行非农化,因此,本文主要探讨开发商在动员农民出让土地使用权过程中的

行为选择。现实中往往是完成相应土地的规划方案后

,开发商才会对相应的农地所有者进行

商讨交易

,因此我们在市场内是看成一个开发商对应 N 个农民,开发商具有开发的主动权。 

　　第一

,开发商和农地所有者之间:开发商在拥有开发的主动权后,一旦决定要开发某块农

地

,并且完成前期工作,必然会与相关农地所有者进行接洽,而理性的农地所有者们却具有相

对的信息优势

,即知道开发商将要开发这块农地,并且为此已经付出了大量的前期成本,如规

划和运作费用等。为博取自身利益最大化

,农地所有者与开发商讨价还价抬高转让价格,即使

无法达成交易

,依然可以享受到开发商投资周围土地所产生的区位效益,即所谓

“搭便车”现象,

在开放商和农地所有者的利益博弈上

,农地所有者占了上风。 

　　第二

,开发商介入后农地所有者之间:农地非农化区域主要发生在城镇边缘,任意两块相

邻土地都具有彼此的

“邻里外部性”,如果一块土地被城镇化建设开发,另一块土地必然水涨船

高

,其价格或者租金会相应上涨,影响邻里预期和产生不确定性,因此两块相邻的农地所有者

的决策会受到彼此影响。对于相邻的的农地所有者

,假设其对邻里预期是积极的判断,就是认

为对方会同意开发商的条件

,因此希望获得正的外部经济收益,从而产生了相邻农地产权所有

者之间的博弈。