房地产成交价格及房地产估价之间的关系

    【摘要】房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评
估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格
的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点
对两者的差异进行分析。

 

　　【关键词】房地产，价格，估价

 

　　一、房地产成交价格的特点

 

　　（一）从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响。房地产成交价格受市场状况等
因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，

1994 年 、

1995 年平均售价在 5000 元／平方米，而到 1997 年、1998 年平均售价仅为 4000 元／平方米，
这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类
似房地产价格就可能造成较大的影响。

 

　　（二）从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点。依据经济学
原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如
此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地
产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就
可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件
下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、
购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交
价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：

 

　　

1.房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，

价格一般越低，零散出售一般价格较高。房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商
为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售
房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了
迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分
期付款价格的贴现值）。房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出
售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速
度较快，反之则销售速度较慢。房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府
应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发
的形式变相买卖房地产。

 

　　二、房地产评估价格的定义

 

　　房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，
按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析
的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术
的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

 

　　综合以上分析，房地产

“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房

地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具
有个确定性。例如一家房地产评估价格是

4000 元／平方米，那么它是在大批量购买时的价

格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是

4000 元／平方米还是现房价格是 4000 元／

平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于

4000 元／平方米？因此，在无

任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地
产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，
应主要明确以下几点：