影响房地产评估价格的特征因素及量化

    摘 要：本文在对房地产评估价格定义和本质进行界定的基础上，分析了影响房地产评估
价格的特征因素，并对这些因素进行了量化，以减少房地产估价中的主观因素，让房地产
评估结果更真实可信。

 

　　

 关键词：房地产估价，房地产评估价格，特征因素，量化 

　　

 

　　

 一、房地产评估价格的定义 

　　

 在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程

中，采用市场比较法等方法进行房地产价格评估时，对其评估价格应有明确的定义，否则
房地产价格评估就失去了意义。房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易
日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、
容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定
义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。

 

　　

 二、 影响房地产评估价格的特征因素 

　　

 1、一般因素 

　　

 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同

的因素。这些因素通常会在较广泛地区范围内对各宗房地产的价格和评估价值产生全局性的
影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行政因素和心理因素等。

 

　　

 2、区域因素 

　　

 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的

区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基
础设施和公共设施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价
值产生影响，但影响的程度与房地产的种类有关。

 

　　

 3、个别因素 

　　

 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗

地自身的条件和特征对该地块价格的影响。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临
街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。

 

　　

 三、不同类型的房地产估价影响因素的量化 

　　

 1、影响居住房地产评估价格的因素的量化 

　　

 居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不

同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜
明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。基于我国目前的住房
制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗
的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。我
国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确
租金种类及其构成情况。影响住宅评估价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，
主要有以下一些因素：一是建筑结构、类型和等级；二是装修；三是设施与设备；四是质量；
五是朝向；六是楼层；七是地段；八是环境；九是住宅楼的公用面积数；十是交易时间；
此外还有交易情况等。