运用收益还原法评估土地价格探讨

      

摘 要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定

总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学

 

性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

 

　　关键词：收益还原法；土地评估；注意；问题

 

　　

1 

 

土地相关总收益的确定

 

　　

　　土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取

得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所

 

能得到的一般正常总收益。

　　目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总

收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的

求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观

总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且

签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋

则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约

 

限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

　　客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁

价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素

修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证

金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租

金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区

域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与

 

承租人有直接的关系。

　　实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金

确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金