2011 年注册会计师考试《会计》预习讲义(7)

第七章

 投资性房地产

　　第一节

 投资性房地产的特征与范围

　　一、投资性房地产的定义及特征
　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独
计量和出售。
　　二、投资性房地产的范围
　　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
　　

(一)已出租的土地使用权

　　是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租
的土地使用权，不属于此类。
　　

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权

　　是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备
增值后转让的土地使用权。
　　

(三)已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物

,包括自行建造或开发活动完成后用

于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时

,应当把握以下要点:

　　

1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性

房地产。
　　

2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租

赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经
营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不
再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
　　

3.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确

认为投资性房地产。
　　此外，下列各项不属于投资性房地产：
　　

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅

馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
　　

2.作为存货的房地产。

　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和
出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产

;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金

或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
　　【例题

1·单选题】下列各项资产中，不属于投资性房地产核算范围的是( )。A.企业持有并准备增值后转让

的土地使用权
　　

B.企业持有并准备增值后转让的建筑物

　　

C.企业已经营出租的土地使用权

　　

D.企业已经营出租的建筑物

　　

[答案]B

　　

[解析]投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等，

并不包括持有并准备增值后出售的建筑物。
第二节

 投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量
　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的
两个确认条件：

(1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
　　

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量

　　外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物

,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购

买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产

,部分用于出租(或资本增值)、部分自