我国保险资金投资境外不动产风险

防控探析

　【摘

 要】自 2012 年 10 月保监会公布了保险资金可以投资境外的新政后，中国平安于 2013

年

5 月买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼，正式拉开了保险资金投资境外不动产的帷

幕。境外投资对保险公司而言，既是机遇，又是一个全新的挑战，在投资国内不动产的经验
尚浅的情况下，保险公司应做好充分的准备，全面认识投资境外不动产面临的风险

.本文将

分析保险资金投资境外不动产的风险要素，为保险资金的运用提供建议。

 

　　【关键词】保险资金；投资新政；境外不动产；风险管控

 

　　一、保险资金投资境外不动产的机遇与挑战

 

　　近年来国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本陡增，而国外发达国家在前几
年受金融危机影响，境外不动产价格出现明显下跌，且发达国家的成熟物业的收益稳定，
将保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。较多保险公司已经对境外多个国家和地区进
行了实地考察，都有了境外不动产投资的计划。保险资金投资不动产，投资额数量大，周期
长，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保单的久期匹配和寿险资金追求长期、
价值、稳健投资的要求。

 

　　然而，我国保险业将保险资金投资于不动产领域，在行业内出现的时间不长，自身经
验的积累还很少，在海外环境下，我国保险企业难以像在国内经营时享有的一些政策保护
所有风险将由企业自身承担，企业既要面对外来监管的压力，又必须注意内部经营各方面
的自我监管。因此在考虑投资境外的不动产前，无论是监管机构还是保险公司都应该注意风
险的防控。

 

　　二、保险资金投资境外不动产的风险分析

 

　　（一）国际经营风险

 

　　保险资金投资于境外不动产，面临对别国投资环境不熟悉、认识不全面和国际经营环境
和条件变化给保险企业带来影响或损失。以购入境外成熟物业的方式投资不动产，无论是标
的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，远不如在国内那么便利和透明。在项目经
营过程中也可能面临诸多风险。如今年中国平安购入英国劳合社大楼，投资回收期长达十年
左右，需要承受长时间的资金压力，其次租金的高低主要依据东道国的房产增量和存量来
决定，且未来市场指向性和预测性不高，当市场出现较大波动，房价大幅上涨，固定的租
金就会导致损失，且不动产投资往往资金密集，若实际经营过程中出现失误，损失必将是
巨大的，对保险公司的稳健经营造成负面的影响。

 

　　（二）国际市场风险

 

　　

1.市场供求风险 

　　不动产的价值受供求影响的幅度远比其他商品大得多，因此，不动产的投资者和经营
者所承担的市场供求风险比其他市场要大。在东道国经济上涨、房价上升时期，整个产业链
的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需求量通常相应增大，由于上涨预
期的存在，整体市场风险不明显；一旦经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所而
产生的需求会相应减小，不动产租赁合同可能中止，不动产价格会实际下跌或者出现下跌
预期，由于杠杆作用，风险被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失。

 

　　

2.境外资产汇兑风险 

　　在境外投资不动产，汇率的变动会引起投资收益的变化。在整个境外投资过程有两次货
币兑换，首先要将本国货币兑换成东道国货币进行不动产的投资；当获得投资收益之后，
需要将所得收益兑换成本国货币。假设人民币对东道国货币的汇率升值，获取外币投资收益