房地产项目开发成本控制的具体办法及经验

一个项目的开发成本大体可分为六大部分

:土地成本、前期费用、工程成本、营

销成本、管理成本、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本
在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工
程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差
异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本
营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。

下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程

成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：

一、房地产项目开发成本控制的总体思路

 

1、建立成本控制目标。中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控

制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；

2、公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各

个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并
提出解决措施；

3、设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设

计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；

4、严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合

规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；

5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关

人员的签字权限；

6、开源节流，严格控制管理费用开支。
二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验

 

1、土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的

30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的

种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地
产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，
该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析
准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。

具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：
1）旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收

方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，
间接降低土地成本。

2）其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目

公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如
是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成
本。

3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行

性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略