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房产测量的作用及测量方法的比较

党中央十五届四中全会上提出的从战略上

调整国有经济布局的重要举措，也从一定程度
上反映了房产测绘改制是形势所迫、大势所趋，
主要表现有如下几点：

（1） 改制是改革开放后，

真正实现市场经济的发展的需要，改变目前房
产测量单位既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬
局面，这也是政府改革的目标、时代发展的必
然；

（2）改制是我国加入 WTO，积极努力与国际

接轨的需要，

也有利于打破垄断，真正培育测绘

市场主体；

（3） 改制有利于加强企业内部的管

理，有利于提高员工的业务技术能力和竞争能
力，

有利于职工转变服务观念，更好的促进企业

上一个新台阶；

（4）改制也是建设部按照中央文

件精神部署的需要。

面临如此严峻的形势，房产测绘部门又将

如何面对这次风险与挑战并存的机遇呢？那些
原来只有房产测绘部门担纲负责的房产图又将
如何保持较好的现势性和连续性呢？众所周知，
房产测绘部门与权属登记部门责、权、利的关系
在相当长的一段时间内都难以理清。而房产测
量与管理这一块又是一项牵动到全局的基础
性、先行性工作，它贯穿于房产管理工作的每一
个过程，为房产管理提供必要的数据、图纸和资
料，

这项工作只能加强，不能削弱。

1 房产测量的作用
房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业

务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永
久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房
屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权
属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房
屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属

（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本

功能，

它的主要作用可以归纳为如下几方面：

1.1 管理方面。为了使城市房产管理和住宅

建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨
道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须
全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状
等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和
合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，
有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发
展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是
开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资
料。

1.2 经济管理。房产测量提供了大量准确的

图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用
现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和
面积，

建立产权产籍和产业管理的图形档案，统

计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数
据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数

据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确
定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依
据，确保各项税费的及时征收。

1.3 法律方面。房产图所表示的每户所有的

房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并
经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认
的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是
具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定
产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权
益，加强社会主义法律管理的重要依据。

通过以上房产测量作用的简述，不难发现，

房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，
还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重
要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度
是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为
后盾，

积极主动的行政措施，

保持房产测量的连

续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测
量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了
更高的要求。

2 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比

较

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。

《房产测量规范》有这样的简述：

“按房产管理的

需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图
和房屋分户平面图。”

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位

置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分
户图的基础资料，

它反映房屋的位置关系、建筑

图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结
构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类
等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图
是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的
基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、
挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙
体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图
是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的
细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产
权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所
在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其
权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就
显而易见。

房产图是平面图，

只要求平面位置准确，不

表示高程，不绘等高线；

（1）房产图对房屋及与

房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细
的多，

不单要表示结构、性质，还要表示出层次、

用途及建成年份等；

（2）房产图对房屋及房屋的

权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求
比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过
图上±0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过

图上±0.5mm；

（3）房产图的主要内容应包括：测

量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附
属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建
筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数
字注记等；

（4） 为了能清楚的表示出所需内容，

房产图的比 例 尺 均 为 大 比 例 尺 ，一 般 为 1：
1000、

1：

500 甚至更大比例尺（比例尺的大小主

要根据测区内房屋的稠密程度而定）；

（5） 房产

图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和
扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在
不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新
建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，
都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；

（6）同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁

路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、
塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地
等根据需要表示。

地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地

形要素二部分组成。即以地籍要素为主，辅以与
地籍要素有关的地形要素，

以便图面主次分明、

清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地
权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、
土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的
地形要素，

包括测量控制点、房屋、道路、水系以

及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地
籍图采用的比例尺为 1：500、1：1000、1：2000。

地形图是指按一定的技术规范、符号系统

等比例尺，

测绘显示地物平面位置、地面高程和

地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大
类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工
建（构）筑物，

如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；

地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、
丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采
用 1：500 或更小的比例尺。

我们通过对上述三种图的内容及特点的比

较得知，

房产图是为房屋产权产籍管理、房地产

开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测
量数据和资料，

它与地形图、地籍图有着许多的

相同之处，即包括控制点测量、细部测绘等等，
但由于服务的对象不同，内容和要求也就有所
不同，因而我们可以认为房产图、地籍图和地形
图是基于同一类基础图的不同的表现形式，也
就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项，
而这，对于现今办公自动化以及机助制图高度
发达的今天，在微机中添加属性数据以及再分
类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并
且，

在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要

可利用已有地形图和地籍图进行编绘。”

摘

要：房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验

收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产
权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化，房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。所以，房屋测量是关系到业主切身利益的
重要因素，现通过对测绘队伍在面临改制大局前所出现的问题，及队伍改制对房产测量所带来的影响进行简要阐述，以及简论目前房产测量在房产
管理中的地位，并对房产图与地籍图、地形图进行相关的比较，分析将来房产测量的解决思路。

关键词：测量；房屋；管理；改制