八条规定：
房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前

的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程

施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照

5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。

5、房地产开发商在已取得同一土地证后，其中有的楼号在 5 月 1 日才取得施工许可证，是
否可划为老项目？

答：不可以，不是以土地证作为划分依据，而是以施工许可证注明的建设规

模为依据进行划分。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税
方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施
工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

6、对于可以界定为老项目的房地产企业，如何选择适用征收办法对企业更有利？

答：对于集团型房地产企业来说，一方面，要考虑平稳过渡，如果采用简易

计税方法，至少保证税负不增加，这是基本的一个底线；另一方面，需要对项目毛利率、土
地成本占比以及进项收入比做一个综合测算，看哪种情况下税负水平更低，针对一些特殊的
项目，比如低毛利或者负毛利的项目，如果按简易计税去征收，则必须交 5%的增值税，但
按一般计税方法的话，可能不用交增值税，因此，需要作整体的测算。

7、简易征收的纳税人能不能开出增值税专用发票？

答：能否开出增值税专用发票取决于纳税人的税务资质，跟是否采取简易征

收无关。是否采用简易征收则取决于对新老项目的认定。也就是说具有一般纳税人资格但因
为老项目选择了简易征收的纳税人是可以开具增值税专用发票的。

8、请问个人可以到税务机关申请代开增值税专用发票吗？

答：不可以。根据《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用发票

管理办法（试行）〉的通知》（国税发【2004】153 号）规定，已办理税务登记的小规模纳
税人（包括个体经营者）发生增值税应税行为，需要开具专用发票时，可向其主管税务机关
申请代开。对于已办理税务登记的个体工商户可以申请代开增值税专用发票，但是其他个人
不得申请代开增值税专用发票。

9、项目所在地和机构所在地不一致的情况，纳税地点在哪里？

答：纳税人应按照上述计税方法在项目所在地预缴税款后，向机构所在地主

管税务机关进行纳税申报。