一、轻资产运营

【案例八十一】铜锣湾超限站

 【基本概况】

截至 2005 年，国内各地上马的 MALL 多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头

的几个项目"深度套牢"。而唯有铜锣湾"快马轻刀"，在以旋风般的速度进行着全国性布局。铜锣
湾的奥秘在于它独特的商业模式选择。

MALL 是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管

理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足 36 个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商
店要复杂得多。国外运营商运作 MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，
一个项目少说也要 5 年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产
开发商也纷纷涉足 MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。

这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个 MALL 动辄投资十几

亿甚至几十亿元；二是周期太长，实现盈亏平衡至少要 5 年，要收回全部投资就得十几年甚至
几十年。

要让 MALL 在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等

不及。"所有的开发都要我做，做一个就头破血流了，我这一辈子能做成三个就不错了。"铜锣湾
总裁陈智决定给这个行业换种"玩法"----每个城市都不缺在建和建好的商业地产。而合理规划、快
速招商，最终为 MALL 带来人气和客流的专业能力才最稀缺。

很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还"牛"。"商

业地产要求独立一栋或度身定做。首层必须高过 5. 8 米，给人以通透感；层高不要超过 3 层，

……

逛起来方便；而且要有足够共享空间、景点

否则免谈合作"。

同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把 MALL 交给铜锣湾规划和招商，5 个月就可以

搞定，而自己做却要足足 2 年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应
对房价地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持
的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。

就这样，陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式，这也几乎是 MALL 在中国实现快

速扩张唯一可行的路径。

在这种模式下，投资额大大降低，同行运作一个 MALL 的资金，陈智运作 5 个都不止，原

本需要 10 多年的投资回收期现在被缩短到了平均 18 个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投
资，更是不足一年就全部收回。

找准了方向，铜锣湾越走越快，越走越顺，公司对 MALL 的规划、设计、创新能力越来越强，

供应商资源越来越丰富，遍布全国各地；根据市场需求变化调整货品种类所需要的时间越来越

……

短，信息化软件进行着精准的商业数据采集，决策信息越来越丰富、可靠

    (屈腾龙、雷辉：《铜锣湾超限战》，《商界：中国商业评论》，2005 年第 5 期）

【模式解析】