不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义

有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状
态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币形
式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以
股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。

2、不动产价格的形成：不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而

形成的。

3、不动产价格的分类

按价格的形成形式分类：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价格、政

府指导价和政府定价；

按实物形态分类：土地价格、建筑物价格、不动产价格；

按不同的经济行为分类：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价

值。

    

 

第三节 不动产价格的影响因素

1、一般因素

（1）社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交

易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况；

（2）经济因素：经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、居民

收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状
况、国际经济状况；

（3  

） 制度（行政）因素：土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有关税

制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。

2、区域因素

（1）住宅区域：日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状态、离市

中心距离及交通设施状况、附近商店配置状况、上下水道、煤气（燃料）供给、污水处理、环
卫设施状况、公共公益设施的配置及状况、洪水、地震等灾害发生的可能性、噪音、污染等公

害的发生程度、地块的面积、方位、配置及利用情况、眺望、景观等自然环境状况。

（2）商业区域：商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾客群体

数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输
的便利程度、临街道路（往复）可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的

创造性及资本实力条件、停车设施状况。

（3）工业区域：干线道路、铁道、港  湾、机场等对外交通设施的便利程度、商品销售

市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位
置、水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及生活条件|有

关法律法规对产业发展的有关规定。

3、个别因素

个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。个别因素可细分为宗地

条件和建筑物类别的影响。与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环

境状况。与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。