2

5

 

、 入股的估价应说明入股后的用途

6

 

、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得 10-30%，个人按市场价格出租居民用

房 4%，营业税 3%

7

 

、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

8

 

、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

9

 

、 用成本计算而非成本价

10

 

 

、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

 

五、假设法

1

 

、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）

2

 

、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失

3

 

、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4

 

、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5

 

 

、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

房地产估价报告常见错误

一、报告书不完整（共 8 项内容）

1. 

 

封面 2. 

 

目录 3. 

 

致委托方函 4. 

 

估价师声明 5. 

 

估价假设和限制条件 6. 估价结果报告

7. 

 

估价技术报告 8. 附件

二、报告书不完整

1. 估价结果报告书漏项（共 13 项内容）

一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）

二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地

的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，

土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物

的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工

程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状

况）

四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）