价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖
合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确
定。
　　买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时
候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希
望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明
其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书
面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数
量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所
以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品
房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通
过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在
于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，
现实中很少有买受人会同时购买 2 个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价
格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫
无意义的。

　　第三点是如何界定认购书的违约责任。
　　对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，
一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁
决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的
期待利益损失。
　　笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是
使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期
有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其
约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的
关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购
房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金
性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点
就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
　　我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、
结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，
则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细
的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合
同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
　　比如说，某买受人与预售人约定了在 10 日后要向预售人购买 5 个商品房，价格每平方米
3000 元。10 日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法
达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
　　签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果
由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不
影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条
款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然
有权放弃签约的权利。

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　　基于上述认识，笔者以为在认购书中规定 因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人