引起山坡残积土软化而滑动，7 月 18 日发生大地震，致使宝城大厦倒塌，因大楼之间间

距太小，还砸坏邻近一幢大厦的一角，造成了巨大的人员伤亡和财产损失。此外，估价

师还应全面分析保证边坡稳定的支挡和排水设施，考察地基土是否为移山填海、冲积平

原、垃圾掩埋等而形成，确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过

特殊处理的土质，并采取了相应的安全措施。　3.2 建筑安全因素　建筑物是房地产使用

价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量

直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫

无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作

用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递

给基础，起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间，可起防雨、防水、

保温、隔音的作用。门窗、阳台、雨篷、台阶、散水等作为房屋建筑的组成部分，为房

间的通风透光及进出提供了方便。估价实务中，应重点考察墙柱力学设计的合理性，特

别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时，估价师须进行全面的受力分析，以确保墙柱

有足够的承载能力。3.3 

 

消防安全因素 隐患险于明火，责任重于泰山。但凡房地产都应

该具备消防通道，电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时，应检查楼道

的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求，楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、

纸制品等可燃废弃物，消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。在某些国家，

居住用房地产的阳台上往往都还配备有一根可直达地面的逃生绳。对于商业用房地产特

别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价，应严格检查其是否依法通过了消防设计

审核、消防验收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。

家用电器的快速普及导致居民用电量的大幅增加，从电气安全的角度考虑，住宅入户导

线截面为 16mm2，分支回路截面为 2.5 mm2，空调等大功率电器和厨房、卫生间的回路

最好选用 4 mm2 的铜线。　　4.环境污染安全性分析　环境是人们生活工作的大气候，

涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境

因素，是人类可持续发展的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪

音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成

有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将

工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，对房地产的正常使用就构成了潜在

的安全威胁，使住宅的价值贬值。。由于环境污染给人们造成巨大的安全威胁，处于恶

劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、

建筑质量、建筑材料等条件是一样的。5. 室内装修安全性分析　随着人们经济条件和

物质生活水平的不断提高，搞居室装修的家庭越来越多，装修上的花费越来越大，甚至