基本制度读书笔记

能超出
2.工作程序:申请(行政许可制度)→审批许可证→协
议
→实施(自行/委托)→资金监管
⑴

补偿方式: (拆非公益事业房附属物只作货币补

偿)
公益事业房屋及期付属物,重建或补偿(成本法评估)
⑵

补偿标准:基本原则→等价有偿;

办法是根据区位,用途,面积等评估.重置价结合成新
原则
①

用途以证书为准,未记录的以实际作途为准,实际

用途以合法规划合法手续为依据→经营性营业执
照,如为住宅改造的则另加上规划批准。
②

临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补

偿
⑶

设有抵押权的:① 认定有效性(抵押自登记之日

生效)
②

及时通知抵押权人③如可解除抵押合同,付款前

由抵权人认可④不能解除的,法定顺序清偿,不足追
偿
3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考
虑出租,抵押,查封等因素影响;评估价格为市价,不
含搬迁补助,临时安置,停产,停业,室内自行装修的
补偿
⑴

目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格

⑵

时点:许可证颁发之日,大批分期分段以当期实施

日
⑶

方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因

⑷

现场实堪→技术协调→人民币精确到元

4.拆迁估价结果公示和异议处理:
分户初步结果公示 7 日可质疑,有异议 5 日内提 5 日
内复议,另行估价 10 日出报告
5.纠纷处理达不成协议：
⑴

行政裁决申请之日起 30 日内,拆迁管理部门或政

府
⑵

依法起诉裁决后 3 个月内

⑶

强制拆迁以裁决为前提(政府部门或法院执行强

拆)
⑷

达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不

受理
6.行政裁决：事实依据,法律准绳,公平公正及时
⑴

六项制度:① 行政调解②拆迁听证③集体决策④

违规违法行为责任追究⑤不服裁决的救济制度 ⑹
回避
⑵

裁决依据→估价结果

⑶

听证会后方可强拆,要求:7 要件/裁决,补偿安置/

提前 15 日通知/依法进行。要证明并公证证据保全。
第四章房屋开发经营管理制度与政策

1.开发项目管理
原则:⑴ 符合土地利用总规/城规/年度建设用地计
划
房地产开发年度计划/年度固定投资计划
⑵

坚持旧改新建结合/开发基弱,挤,污及危旧房集

中区,保护改变生态环境，保护历史.
2.

经营管理转让后 30 日备案

⑴

转让条件:出让合同成立/完成一定规模(25%/成

片)
⑵

划拨转让:批准后①受让方补手续交出让金后转

让
②

不办的土地收益上缴

3.房地产广告必须载明：
开发企业名称/中价代销的名称/预(销)售许可证号

第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
一.城市规划:为实现城市经济社会发展目标,确定城
市规模,性质,发展方向;合理利用城市土地,协调城
市空间布局和各项建设的综合布署和具体安排.
范围:市区,近郊,行政区内需规划控制的,在总规中
划
管理包含:城市规划编制审批管理和实施监察管理
基本内容:⑴ 总规 20 年近规 5/建制镇 10~20 近规
3~5 年
⑵

详细规划:控制性详规,修建性详细规划

⑶

分区规划:总规基础上编土地利用,人口,公共/基

础设施.
规划与开发关系:
①

规划决定未来城市各区位房地产开发价值和有

效利用程序;② 政府调空地价的手段,决定地价。
1.城市规划的编制和审批(分级审批制度)
编制:总规和纲要政府组织,分区和详细规划部门组
织
总规:① 直辖市/省会/100 万以上城市→报国务院
②

其他城市等报上一级,先报同级人大或常委会通

过

人防→建设部/人防委;历史文化名城→建设部文物
局
⒉

基本原则:法规效力/土地利用/建设必须符合,服

从
⒊

实施管理:⑵

批后管理监督查禁

⑴

报建审批管理:① 项目选址意见书,必须附在设计

任务书后②用地规划许可证,持计委立项,取得规划
设计条件通知书③建设工程规划管理:建筑/道路/管
线/方案/发证/放验线制度(审批程序:申请审批提验
6 个月内送)
二.勘察设计 2000.9/239 号<条例>
⑴

工程勘察资质:综合资质(甲)专业资质/劳务资质

⑵

工程设计资质:综合资质(甲)行业资质/专项资质