房产折旧体现了年期，所以无需修正。而后面的土地净收益求出土地价格的时候，用了
使用年期，因为土地没有折旧。
4.确定土地还原率有 3 种方法，1 土地收益于价格比率法 2 安全利率加风险调整值法 3

 

投资风险与投资收益率综合排序插入法。常在选择题中考，其中 安全利率加风险调整值
法，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。特别
记住是存款利率，后面的各种方法中都是贷款利率。可以理解成安全的就是国债，国债
当然是存款。
然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率的计算，选择题中经常有这样的
小计算，不同的收益要选择相应的还原率。
R=(r1L+r2B)/(L+B)
折旧后
R=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)
折旧前
5.收益法还有不同的公式，无限期、有限期、等额递增、等比率递增的公式要熟悉，理
论方法中的小计算题很常见。
稍复杂一点的是年收益和费用都是等比率增长（或减少）。我们分别计算，把它们看作
是两块都是等比率增长（或减少），然后再收益-费用，就得到结果。用公式就是：
P=A/(r±s1)-C/(r±s2)
A——总收益，C——总费用
S1——总收益递增或递减比率
S2——总费用递增或递减比率

“—”

“ ”

递增时取

，递减时取 ＋

要牢记公式 V=a/r[1-1/(1+r)n]

V=a/r+b/r2，可以这样理解，前面是正常的，后面是增长的就除一个 r2 ，V=a/(r-s)这
个就是等比率增长了，收入增加风险减少了，所以还原率就要减。
一般都是无限年期的。
收益法计算年总费用的时候，就是根据题目给的一项项计算，尤其注意每一项的基数是
根据重置价，还是年租金，是否考虑空置，审题要细，一定要单项来求，这样做对一项
得一项的分，千万别列长公式自己都乱。
二，然后比较法

 

“

常用，在任何方法中几乎都可以揉进去。小的修正比比皆是 ，概括成一句话， A 比 B，
就是 B 为 100

”

，待估的永远在分子上

1.收集案例，剔出案例没什么。要用途、年期什么的，这也就考小选择，但往年综合计
算题中也有 2 次考到了选择比较案例。
2.建立价格可比基础，比较重要我们常常忽略。
要统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。常见的就是看看亩、平
方米呀，总价，单价，楼面地价，等等，要统一。
3.交易情况修正，一般很少见。
4.期日修正容易把环比定基增长揉进来，要分清段，数对月数。
5.区域因素个别因素修正没什么。
在历年考题中关于市场比较法的解析，它编制了交易日期指数表、区域、个别因素修正