否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步
较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
    
    这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善
或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低。对于房地产估价基
本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生
一定的估价风险。
    
    2、政策风险：房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重
要影响。政策的变化是一般估价人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产
业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋
拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
    
    3、业务风险：即估价业务带来的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，
但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地
取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果
带来一定的风险。另外一个方面，当估价机构或人员接受新业务时，对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存
在着极大的不确定性，给估价机构和估价人员未来带来风险。
    
    4、经济风险：所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得估价结果与市场价格产生了较大偏离。这种
结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题，甚至有些
情况下也不是估价师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活
动某一主体带来经济上的损失。
    
    (三)经济活动主体面临的房地产估价风险
    
    经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、
担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里
所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵
押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银
行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而
出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。
    
    三、房地产估价风险防范与转移
    
    对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。
根据长期的估价实践和理论研究，房地产估价风险防范可以从以下两个方面防范来自估价机构和人员带来的风险：
    
    1、规范房地产估价师和估价机构的资质管理和日常跟踪管理。我国实行房地产估价师资格认证制度，若取得房地
产估价师注册资格，必须参加并通过全国注册房地产估价师资格考试。对于符合条件的通过房地产估价师考试人员
实行注册制度。估价机构实行资质管理，从事房地产估价的机构必须取得省级以上建设行政主管部门颁发的资格证
书方可执业。实行注册登记制度是一个手段，但不是全部手段，应该从多个方面加强并规范对房地产估价师和估价
机构的资质管理和日常跟踪管理。建立房地产估价师等级制度，通过房地产估价师考试取得注册房地产估价师资格
的人员是可以以房地产估价师名义从事房地产估价业务的人员。仅仅通过考试就和长期从事估价实践的人员同样的
身份，不利于社会对估价行业的认可。可以考虑这些人员的资格就是一个初级资格，这些人员必须在取得资格后在
估价机构从事房地产估价业务若干年，方可独立从事估价业务。在此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估
价师，使得估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平，降低房地产估价风险。
    
    建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度。房地产估价机构和估价师定期向管理部门报告期间的估价业绩，以
便管理机构及时掌握估价机构和估价师的业务状态，并进而了解整个行业的状态。