字和公章的影印件。估价报告无附件或附件不齐全。报告装订质量不佳，无外装帧的现象。

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1.2 地价的定义内涵界定不清

有些估价报告既没有体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定

估价对象的价格类型；而有些估价报告体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性

质和价格类型。地价定义没有法定性，时而出现偏离法律文书、估价师自主设定现象。

1.3 价格类型界定的常见问题

多数报告未界定估价对象的价格类型；界定的价格类型错误；界定的价格类型与地

价内涵定义不符等，是目前估价报告中常常出现的主要问题。

1.4 估价方法认识欠清，选用存在随意性

估价中较常见的问题是，没有充分考虑估价目的、估价对象用途、利用方式等，估价

过程中对估价方法的选择较为随意，进而使得估价结果无法满足估价目的的需要；机械

地照搬照抄规程，不充分考虑估价对象所处地域或时段所具备的客观条件，盲目地选择

某种评估方法。例如，估价对象所在地基准地价未及时按法律时期更新，无法反映当地真

实现势的地价水平，这种情况下，选择基准地价系数修正法就要慎重，其估价结果也仅

供参照对比，算不上一种符合规范要求的一种估价方法，更不能作为地价结果确认的主

要依据。

二、土地估价报告质量的影响因素

2.1 政策、法律、法规、管理规范方面的因素

现行的体制变革时期，有关政策、法律、法规、规章、配套的规范性文件，如雨后春笋

般地相继出台，变动频率比较大，且各地均会根据本地实际特点出台不同的规定，这增

加了估价法定依据的不确定性。另外由于目前管理中介领域的法律法规及行业规范尚待完

善，使很多土地估价机构难以及时应对和把握，也在不同程度上影响了土地估价报告的

质量。

2.2 估价人员职业素养和技术能力方面的因素

估价人员的对法律、法规、行业规范、政策的把握程度，对专业技能的精进程度，对职

业道德规范的恪守程度等都会影响评估报告的质量。例如，在具体估价过程中，估价人员

应尽可能多的花费工作量获取市场价格动态一手资料，使估价结果尽可能客观化，在此

基础上凭借资深的经验发挥主观综合判断能力，选用适当的估价方法，追寻客观的估价