（

3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

　　

7.难以变现性。

　　由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，
其变现性较差。

　　

8.政策限制性。

　　房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房
政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响
知识点四、房地产评估的原则（掌握）

　　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以
下原则：

　　（一）合法原则

　　合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。
在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积
率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。

　　（二）最有效使用原则

　　评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则
考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估
房地产的价值。
第五章

 房地产评估

　　知识点五、房地产评估程序

　　第六步

“综合分析确定评估结果”中特别注意以下几点：

　　

1.所选用的资料是否适当；

　　

2.评估原则的运用是否适当；

　　

3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。

第五章

 房地产评估

　　知识点六、房地产价格的种类