3.

 

收集和分析资料 这一阶段工作，主要是通过有关资料的收

集、筛选和分析，是评估人员对所评资产的价值有一个初步了解。

 

所收集的资料通常分为两类：即一般资料和特殊资料。一般资料是

指那些综合性的、非资产自身的资料，它一般是指资产所处环境的

 

资料，如经济的、政治的、社会的以及资产所处环境的资料。特殊资

料是与所评资产直接关联的资料，包括资产的名称、资产的技术状

 

况、以及资产所处的位置。 对上述两种资料进行分析时，一般采用

市场分析和区位分析。市场分析是指地区内的市场分析和宏观上的

经济趋势分析;区位分析是对资产所处特殊环境的分析以及资产本

身运营情况和市场销售状况的分析。

　　4.

 

运用特定方法进行评估 这是评估工作的实质性阶段，一般

 

采用三种评估方法：成本计算法、市场数据法和收益计算法。 在具

体运用成本计算法进行评估时，需采用以下五个步骤：(1)要预测

资产重新生产的成本;(2)要估算实际折旧的程度;(3)两者相减得出

资产的实际价值;(4)估算主体资产以外间接成本的现时折旧后的价

值;(5)所有实物资产的显示价值加上固定的土地价值，就得出全部

 

资产的价值量。在具体运用市场数据法时，评估人员要做好以下几

件事：(1)选择相似的资产;(2)分析该资产销售的客观条件;(3)分析

每一项类似的资产对实际所评资产的影响力;(4)确定非相似特性;

(5)

 

确定新评资产的价值。 在具体运用收益计算法进行评估时，评

估人员需要做以下几种工作：(1)获取资产的收益表，在此基础上