对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与自己经营
原资产大致相同的收益额。因出租方

投资

购买该等资产的目的是用于再生产，获取一定的

收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资其他领域的机会；
另外，作为投资者，投资该领域的目的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前
提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。

　　⑶未考虑资产的现实价值情况。

　　资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，倘若租赁合同当中明
确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。

　　二、推荐的机器设备年租金价格评估方法

　　鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评估方法。

　　1.年租金评估技术路线的确定年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预
期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。对年租金价格的评估方
法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期收益额。其具体步骤如下：⑴首
先确定年租金定义年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方
不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格
会有差异。为此，我们预先假设，所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收
回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收
益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。

　　⑵年净租金确定需考虑的因素年租金价格的确定是以各项资产价值评估结果为基础，
结合价值评估过程中对该项资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年
限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等。

　　⑶估价前提对资产租金价格进行评估，首先应确定估价前提，因租赁行为所涉及的
资产的未来情况含有一定的不确定性。如就某项目我们设定的估价前提为：①资产按当前
使用用途继续使用；②租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；③租金在每个
租赁年度期末支付；④租赁期限按 n 年考虑；⑤租金价格的估价基础是相应的××《资产评
估报告书》；⑥相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；⑦租赁双方的约定的其
他条件，如由承租方承担相关税费、资产的保险费、正常维护费用等，出租方取得的租赁
收入为完整的净租金收入。

　　⑷估价思路以预期原理为基础，根据评估确定的某项资产的评估价值 P0j、租赁期满
资产的剩余价值（回收价值）Svj、折现系数 i、租赁期间 n，确定估价对象未来 n 年租期内
每年的等额年净租金 Pzj，上述参数间的关系如下：P0j＝Pzj/（1＋i）1＋Pzj/（1＋i）2

………

＋

＋Pzj/（1＋i）n＋Svj/（1＋i）n 根据上式求取等额年净租金 Pzj，在此基础上，

再考虑出租方因出租行为应缴

纳税

费求取等额年租金价格。

　　2.年租金价格的确定⑴等额年净租金的确定机器设备类资产的年净租金按下式确定。

　　n Pz ∑

＝ Pzj j=1

　　P0j.i.（1＋i）n－Svj.i 其中，Pzj＝[（1+i）n-1]（P0j－Pj×δj）

　　Svj＝P0j×n Nj 上式当中，