商业用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米）

　　居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米）

　　计算商业用地和居住用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1 ，商业用地出让年限为 40 年、居
住用地为 70

—

年， 年期修正系数也为 1.当容积率为 1.5 时，商业用地容积率修正系数为

1.3 ，居住用地容积率修正系数为 1.1.

　　商业用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元）

　　居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元）

　　估价结果

　　商业用地分摊土地面积：3000 平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 
万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

　　居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：
1122 万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限 40 年，居住用
地使用年限 70 年）

　　或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折
算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明
各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　同上例，先计算出商业用地总价 351 万元、居住用地总价 1122 万元之后，可得该宗
土地总地价为 1473 万元，总用地面积 20000 平方米，然后计算出综合地价为 14730000／
20000 ＝736.5 （元／平方米），估价结果为：

　　土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473 万元，
大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限 40 年，分摊土地面积 3000
平方米；居住用地使用年限 70 年，分摊土地面积 17000 平方米）

　　合算法

　　合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地
年限不要求 70 年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下
商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面
积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让
年限统一定为 50 年。

　　例 2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积 2000 平方米，规划建设十层综
合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积 1000 平方米；地上三层为商场，建筑面积 3000
平方米；四至十层为住宅，建筑面积 7000 平方米。该区域商业用地基准地价为 900 元平
方米，居住用地基准地价为 600 元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为 400 
元／平方米。计算过程如下：

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

　　总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平方米）；容积率＝11000 ／2000＝5.5 ；