价时可操作性差

　　集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，
急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：1、房地产之间缺乏可比性。由于集体建设用
地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄
小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；2、集体建设用地使用年限难以确定。国有土地
国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然
有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不
是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的
价格也不是客观合理的价格。

　　（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

　　集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场
交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提
供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设用地没有市场交易，更没有交
易资料哪有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要
求。

　　笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，
资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产
创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的
资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

　　（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

　　按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修
正法。这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。防止土地
进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。
但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造
成价格的混乱。

　　（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

　　集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：1、国有土地使用权在
服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥
和体现；2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，
这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；3、国有土地使用权
价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途
和使用年限的使用权价格，较为灵活；4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体
现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

　　集体建设用地使用权的内涵是：1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是
无序的，市场是不充分的；2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易
量稀少。也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；3、集体土地使
用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、
客观。

　　三、解决疑难问题的对策