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：相关税费相关税费是指营业税、城市维护建设税、

教育

费附加和印花税。如果契

税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为 3%）米计入土地费用，则应单独列出。
“

”

二税一费为房屋销售价格的 5.56%，印花税为 0.03%.

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：开发利润开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993～1995 年，上海房地产

开发利润多在 30%～50%以上，有的高达 100%.而近两三年，房地产市场低迷，销售不畅，
为数不少的房地产企业无利销售甚至亏本销售，房地产行业利润率大大降低。一般而言，
上海的房地产项目开发周期在 2 年以内（不包括 2 年）的住宅。利润率可取 15%～20%；
开发周期在 2～3 年的，利润率可取一 ZO%～25%.商业楼、办公楼等在此基础上视具体情
况调高或压低。

　　二：旧有房地产的成本估价法公式

　　旧有房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：旧有房地产价格=旧有房地产
重新建造完全价值-建筑物折旧

　　所谓重新建造完全价值，是指在估价时点（基准日）重新建造或购置全新状态的旧
房地产时所必需的成本价格。笼统地说，重新建造完全价值可以采用新建房地产成本法公
式取得，或者运用市场比较法测算全新状态的旧有房地产在估价时点的市场价格。

　　建筑物的折旧

　　（一）：折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起：

—

：物理因素主要表现为以下几种形式：

　　A：建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的。

　　B：使用过程中人为的损坏。

　　C：灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏。

“

”

：由于设计、用料或施工原因而造成的先天性磨损。

—

：功能性因素功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类

型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对
减价。例如，现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；
相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就
退化了。现在有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，住宅使用
功能大为提高，这也使无此功能的住宅相形见细。许多新建办公楼配有中央空调、电梯，
采用双回路供电（确保不停电），不少具备 3A 一 SA 智能化水准；相比之下，那些无中
央空调、无电梯、无智能化的旧办公楼的使用功能就大为逊色，发生了功能性折旧。

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：经济性折旧经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损

失和价格下降。这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，
主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接
近污染严重的工业区等造成的相对减价。

　　（二）、计算折旧的方法

　　折旧额的计算方法可分为四大类：一是耐用年限法，二是成新折旧法，三是实际观