宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×
容积率修正系数×因素修正系数

　　宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×
因素修正系数

　　该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。

　　宗地楼面毛地价＝适用的基准地价（楼面毛地价）×期日修正系数×年期修正系数×
因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率

　　该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。

　　2 、市场比较法

　　市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据
交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进
行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：

　　估价宗地价格＝可比宗地价格×估价宗地情况／可比宗地情况×估价宗地期日／可比
宗地交易日期×估价宗地区域因素／可比宗地区域因素×估价宗地个别因素／可比宗地个
别因素

　　3 、假设开发法

　　假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫
除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式
为：

　　估价宗地价格＝完成后的房地产开发价值－开发成本－销售费用－开发商合理利润

　　二、土地开发成本的评估方法

　　土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开
发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地
开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为
土地开发成本。

　　运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成
本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地
和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体
土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。

　　1 、农民集体土地开发成本的计算

　　农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、

法规

规定

的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋
青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税
等

　　2 、住宅用地开发成本的计算