级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化
利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件
加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用
地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。

　　3.农地分等定级

　　根据农用土地分等定级的基本目的，土地等级的划分是对构成土地质量的、长期稳定
的土地因素差别评定，反映土地生产力高低的总趋势；土地定级反映的是在土地分等的
条件下土地易变因素的差异。二者在评定过程中是相互联结的，并存在差异。根据农地划
分等级的原则和要求：首先，按农地自然条件计算农地的潜力，以反映农地质量的优劣
和农地对作物生长适宜程度的本质差异；其次，用体现社会平均开发利用水平的农地利
用系数，将农地潜力订正为现实产出水平；最后，在现实产出水平的基础上，用农地经
济系数衡量在目前社会平均产出水平上农地收益的差异。在当地比较的基础上，达到从土
地质量、土地利用水平、土地经济收益三方面综合划分土地等级序列的目的。

　　4.农地价格评估

　　农地资源十分有限，农地资源转作其它用途有严格的限制，其主要用途在相当长时
期内以获取农业收益为目的，即使农地资源转为他用，对农地资源所有者的补偿也须以
农地资源收益为基准；另外，随着农地市场的培育与发展，农业系统外的市场和价格对
农业内部的资源利用和供求关系有重要影响，农地资源的价格也须以市场上的供求关系
作为重要基础。因此，当前农地价格体系应以基准地价、宗地地价为核心，估价方法应以
收益还原法与基准地价系数修正法为主，同时兼顾比较法等估价方法。

　　4.l 收益还原法

　　收益还原法实际上是将农地收益视为一种

投资

，以获取利润为目的，虚拟利润以平

均利润率为准计算，将未来利润还原为现值总和的方法。采用此法的关键是如何确定纯收
益与还原利率。纯收益可从总收益中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收益后得到，或
运用系统规划的方法求取农地资源的影子价格，这个影子价格便是纯农地收益。农地还原
利率应以行业平均利润率为基础，结合农地经营的风险程度确定。同样，收益倍数法是收
益还原法的一种较为简单的形式，据此方法，农地价格是农地收益或若干年农地收益平
均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。

　　4.2 市场比较法

　　市场比较法是对比相同或相近情况下同类农地资源的价格来确定待估农地价格的方
法，即根据同一市场中近期发生的类似农地交易案例，结合市场行情，对案例交易价格
进行交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、年期修正等（园地、林地尚需
考虑成熟度）得到待估农地的价格。市场长期趋势法是根据已有市场上农地价格的变化及
其趋势，结合农地供求关系的预测、供给弹性和需求弹性计算等，对某类农地资源进行价
格评估，此法特别适用于农地市场发育较好、运行较规范的情况。

　　4.3 成本逼近法

　　成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济
学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳
税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。