有限公司，现评估土地在 1994 年 8 月 31 日的价值作价入股。A、B 两块土地按实际交付时
间，分块分期起租计算，合同总租期 25 年，即从 1994 年 9 月 1 日至 2019 年 8 月 31 日止。

 

　　（一）具体情况 1．A

 

场地分三种情况： （l）现有熟地 32593m’，1994 年一 9 月 1

 

日投入； （2）正在回填土的土地 3084m’，1995 年 3

 

月投入； （3）计划待港口开发地 

16464m‘，1996

 

年 8

 

月投入。 2．B

 

场地情况： 面积为 85100m‘，2009 年 3 月 10 日投入。 

9．确定评估结果。因 N 公司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，据土地分期投
入的时期效应，以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益，与股东各方都是密切
相关的，故拟采用前两年各 50％本金化作用计算。最终确定 A、B

 

两场地评估值如下： 评

 

估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（万美元）

　　三、剩余法

　　剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造
成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价
应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定

房

地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。

 

　　 四、成本法

　　成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有

投资

，

“

”

包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为 基本成本 ，加上基本投资所应产生
的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得
到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土
地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让
金）

 　　五、基准地价修正法

　　基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域
因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价
的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因
素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，
评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行

调查

和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到

宗地价格。具体评估程序如下：

　　1．确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。

　　2．调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表
内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指
标数据。

　　3．确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容
相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总
修正值：

　　4．对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。

　　5．对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。