（4）从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取的毛地价（土地出让金）仅是建
设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括代征地范围内的基础设施费和土地出
让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用
地单位的一种补偿，并不是支付给土地所有者（国家）的费用。理论上二者存在如下一种
等式关系：

　　建设项目用地熟地价＝政府收取的建设用地地价款＋建设用地征地拆迁费用＋代征
地征地拆迁费用。

　　如果把代征地作为取得新建设项目的一个条件，从成本取得角度和政府立场出发，
代征地费用仅是使得该项目的土地取得费用增加。从市场角度和新项目建设单位立场出发，
在该地区熟地价水平保持不变的前提下，该项费用使得取得土地使用权部分政府应收缴
的地价款减少。

　　这里面涉及到三方的利益，原用地者。政府。开发企业。这里的原用地者指的是广义上
的原用地者，包括建设项目上的原用地者，和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用
地者的征地。拆迁和给政府的费用由开发企业来承担；代征地上政府收益免交，给原用地
者的征地、拆迁费用由政府和开发企业共同负担。

　　（5）从代征地的概念和上述规定来看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用

“

”

地，则应该按照 谁收益，谁投资 的原则，合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的
直接受益方为沿道路。河道。绿化带等分布的建设项目以及政府，因此代征地费用亦应由
这些直接受益各方来合理分担，其中政府应分摊部分代征地费用。

　　代征地费用中政府应负担的部分，一种思路是通过财政

税收

来解决，即执行收支两

条线的政策。另一种思路是从建设项目收取的毛地价中分摊一部分代征地费用。

　　三、征地取得费用的分析和确定

　　1.征地土地使用权性质在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质
则可能为划拨土地使用权。以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使
用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说
明，为城区划拨土地使用权。

　　2.代征地项目来源代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城
市旧城改造又分为：危旧房改造、污染扰民企业搬迁转让、存量土地转开发、项目转让等。

　　3.代征地费用确定方式代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方
式*依据代征地地块现状建筑面积计算*依据代征地土地面积计算*依据整个建设项目征地
拆迁费用按现状建筑面积来分摊*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊这里
的代征地比例=代征地占地面积？建设用地面积此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代
征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上
的费用比建设用地的费用要高。

　　本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用，如果建筑红线正好分割
某被拆（征）单位，则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不
好操作但和实际费用接近，相对合理。

　　4.代征地费用确定代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新