这种方法只适用于有现实收益或潜在收益的工业用地估价，其精确度取决于土地的
纯收益及还原利率的准确程度。收益还原法将土地价格视为一笔货币额，如将其存入

银行

，

每年可得到一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益，利率相当于土地还原利率。地租
理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据，土地、劳动、资本等生产要素组合产
生的收益，应由各要素分配，归属于土地收益（应是地租和利用土地资产带来的纯收
益），将土地的收益以一定的比例还原，即为土地的价格：

　　土地价格＝土地年纯收益／土地还原率

　　有限年期（n 年）的待估工业用地价格应根据其使用年期进行年期修正，公式为：

　　土地价格＝土地年纯收益／土地还原率×[1－1／（1＋土地还原率）n]

　　收益还原法中总费用的计算应考虑全面，工业企业生产成本复杂多样，一般将厂

房

、

机器设备维护、修理费和生产工业产品的费用之和作为总费用。厂房、机器设备维护、修理
费一般指基本生产配套设施的年平均维护保养和修理（包括零配件）费用；生产工业产
品的费用一般包括生产工业产品过程中所必须支付的直接、间接费用（原材料费、能源费、
人工费、运输费、产品销售费、财务费用、管理费用等）、企业利润以及有关的税款、利息等。

　　工业地价评估技术要点

　　投资利息、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的
投资风险、资金利润率水平及土地增值程度的客观差异。矿井、矿区用地价格评估，宗地外
开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低为达到可开工条件。当矿产资源可开采年
限低于出让年限时，年期修正应依据资源可开采年限确定。高新技术企业用地价格评估，
应根据其高技术、高附加值、污染小、环境好、土地利用程度较高等特点，进行合理修正。这
类土地的增值收益比普通工业用地高。对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本
及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。机场、码头用地由于其具有垄断性质，
在收益还原法以外的评估法运用中，应考虑垄断地租修正。在工业类用地价格评估中，当
同一区域宗地数量较多时，可选择一至两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别因
素修正确定。