我国土地评估机构的制约因素分析

　　我国土地评估机构在发展的过程中，必须认清可能受到的来自外部环境和内部运行
机制的各种影响和制约因素。

　　脱钩改制不彻底

　　国土资源部早于 1999 年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求
参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按规定现在的所有在册
的土地评估机构都应该是完成脱钩改制的、实行企业化经营的企业法人实体。但是，由于
受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的脱钩改制只是形式上的，并没有真
正实现企业化经营，更缺乏充分的市场研究，尚未建立良好的

投资

管理和企业管理内部

机制，甚至少数机构还受到来自行政的干扰，这对机构自身发展来说是非常不利的。

　　地方壁垒依然存在

　　2001 年开始，土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承
担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的机构，
将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人进行处罚。这种做法在很大程度上减少
了政府对于评估机构的行政干预。但土地估价机构存在着严重的地方壁垒，一些省级的估
价机构，实际上只具备其机构所在市的估价资格，单独进入本省的其他市是非常困难的，
只有通过与其想进入城市的本地评估机构合作等迂回的形式。

　　外国评估机构的介入加剧竞争

　　我国加入 WTO 后，逐渐涌现了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内
评估业带来极大的冲击，因为这些机构先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实
践

经验

。正是这些优势，突显了目前我国国内评估机构存在的规模小、机制不活、市场意识

差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。

　　机构之间存在恶性竞争

　　我国土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。不少估价的工作重点不是
放在专业服务上，而是放在公关上。具体表现在三个方面：一是送回扣已成为行业默许行
规之一，这种现象的存在严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行
业的利益；二是各估价机构争相压低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，
全国统一，有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出自己的收费标准，并
向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间互相诋毁、拆台。
估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在寻求生存发展之道，你方唱罢我登场，
各领风骚一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚钱的心态多于做企业的心
态。

　　市场接受度较差

　　影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要
业务范围就是土地资产价格评估，范围太窄，缺乏市场灵活性，同时由于服务意识和技
术等问题，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评
估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时
常需求量极不稳定。