金。

　　（四）以确定拍卖底价为目的时，划拨土地的评估价值从理论上讲虽然不应包含土
地使用权出让金，但在实际操作出具估价报告时，应把土地使用权出让金作为土地价值
的一个内容并予以必要的说明，其理由是，《城市房地产管理法》（主席令第 29 号）第 50

“

条规定： 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，
应当从拍卖所得的价值中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方

”

可优先受偿 。照此规定，划拨土地拍卖时，应假定其为出让土地进行评估拍卖，然后以
拍卖所得的价款扣除国家应得的土地出让金后，余下部分由抵押权人优先受偿。由此可以
看出：确定拍卖底价的划拨土地使用权评估价值中应包括土地使用权出让金的款额，并
予以必要说明，否则，拍卖所得中无法扣除土地出让金。

　　三、其他几个应该注意的问题

　　（一）在对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应
取社会平均成本，而非个别成本。

　　（二）关于土地使用权年限的问题。由于划拨土地没有土地使用年限的具体规定，而
土地价格评估结果又直接与土地使用年限有关。对此问题，建议在评估时，将划拨土地使
用权年限设定为从估价时算起至各类用途用地的法定最高出让年限。

　　（三）对含有划拨土地使用权的评估报告，不能简单的以一个数据作为评估结果，
还必须就评估的具体项目予以详细说明，以便切实为实现评估目的提供真实可行的依据。
如划拨地进行房地产抵押时，其评估值是否含有土地出让金的款额，直接关系到银行做

“

”

出的 可予以贷款的数额占评估值的比例 的决定，这一点尤应引起注意。

　　（四）在对拆迁范围内的房地产特别是居民住宅进行评估时，其占用的划拨土地使
用权应予以特殊的考虑。

　　在我国没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出
让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理，城市拆迁范围内相当多的居民住宅即属此
类。根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院 305 号令）第 24

“

条规定： 货币补偿的金额，

”

根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定 。对拆迁范
围内的划拨地房地产进行评估时，考虑到拆迁评估属补偿性质，主要应针对房地产现状
进行评估，而不应考虑土地未来的潜在价值，不能用最高最佳使用的预期原则进行评估。
同时，在对旧城区的民宅进行拆迁评估时，应考虑到此类房屋占地很多是由继受而来，
虽然现在对这一块作为划拨土地在进行管理，但在评估时也应考虑这种继受取得与典型
的划拨取得之间的差异，以充分体现公开、公平、公正的原则。