在《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书中，巴布科克将评估的目的划分
为两大类，一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估，例如销售、购买和

投资

等；另

一类是为某种行为求取一个价格基数，例如物业税评估、政府收购、灾害赔偿等。

　　他同时区分了价值和市场价格这两个概念，认为价值是理论上的，而价格是实践中
的。市场价格是基于销售的真实价格，而价值必须加以界定。巴布科克列举了估价的七种
方法，将它们归为三类：市场比较法有一种；收益法有四种；成本法有两种。他认为收益
法是最好的一种方法，只要有可能就应该使用这种方法。他同时提出采用分割的资本化率，
将收入流划分为两部分（土地部分和建筑物部分），对于不同的部分采用不同的资本化
率分别计算其价值。

　　其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布
科克的弟子。

　　*霍默。霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟。韦默（Arthur Weimer）

　　霍默。霍伊特（1895—1984）在 1918 年和 1933 年分别获得芝加哥大学的法学博士和
经济学博士学位。阿瑟。韦默（1909-1987）1934 年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最
著名的著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate 与韦默合作）。在书中，

“

两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法，因为该方法 基于对未来收益的预

”

测，利用合适的资本化率将这些预测反映到当前价值中 。他们认为位置、市场、法律、政府
以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。

　　二、理论完善时期（20 世纪 50 年代至 20 世纪 60 年代上半期）

　　在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。

　　*利昂。埃尔伍德（Leon Ellwood）

　　利昂。埃尔伍德（1896-1974）从未获得过博士学位，但他却是房地产实务界著名的
思想家。他 1959 年出版了《房地产评估和

金融

中的 Ellwood 表格》（Ellwood Tables for Real 

Estate Appraising and Financing

——

），引入了债务

权益分析技术，其中资本化率是基于

贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood 方法的核心就在于考虑到债务和权益
所有现金流的实际发生时间，并为二者确定合适的资本化率。

　　*理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）

　　理查德。拉特克利夫（1906-）是创立现代房地产估价标准和技术的最重要人物之一。
他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立）的变革者。拉特克利
夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地经济学》（Urban Land 
Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：Theory and 
Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。

“

”

　　拉特克利夫在他的一篇重要文献 净收益不能被分割 （Net Income Can‘t be Split）中
对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提出了异议。他认为由于
资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了土地和建筑物，因此现金流应
该用一个统一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引入了一个新的市场价值概念，称

“

”

为 最可能出售价值 （most probable selling price）。这个概念包含两个含义：第一，在估
价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测；第二，