差：指误差出现的符号和大小都表现为偶然性，这种误差叫做偶然误差，也叫做随机误
差，是许许多多微小偶然因素的综合影响。（3）中误差和极限误差，根据误差原理，通
常用偶然误差的中误差作为衡量误差大小的指标。

　　（四）使用极限误差来衡量评估的精度

 

　　极限误差的定义： 观测值-真实值，那么对于评估就是：评估极限误差=评估值-实际
价值或者评估极限误差=评估值-交易值。中国证监会、国资委、财政部的规定都是以评估极
限误差=评估值-交易值为最后的标准来衡量评估精度以及评估工作的。但是这个误差我们
无法事先计算和知道，甚至事后也不一定准确的知道。本质上这是一种预测，而且这种预
测是一个精度逼近的过程。必须明确和强调的是评估的时候我们无法知道评估的准确的极
限误差。因为在未来没有变成现实的时候，我们不能够说未来等于现实。那么我们是否可
以达到这个目标和怎样达到这个目标？

　　（五）系统误差的分析

　　按照一般的误差理论：在存在系统误差的前提下，偶然误差的分析和讨论是没有意
义的事情。首先应当解决的是系统误差，同时找到了系统误差产生的原因就可以消除系统
误差。用一个简单的比如来说明此点：使用一把有毫米刻度但是短了 2 厘米的尺来量物体，
得到一组数据：84.52，84.53，84.54，84.52（单位：厘米），偶然误差讨论的最终是小
数点后第二位估计数的偏差问题，可是这批数据却存在 2 厘米的系统误差。所以从这个角
度来说，我们应当分析使用收益现值法产生系统误差的原因和方面。这也是前面之所以给
出两个相关系统（收益现值法的内部系统、评估的外部系统）的原因。

　　

——

三、评估内部工作系统的分析

理论和数据的分析

　　（一）收益现值法的应用问题

　　收益法在各种实际操作中有一定的困难。总结如下：一是确定性的收益现值法理论模
式与不确定性的现实的不匹配；二是资本化率或者贴现率的操作手段只是逼近内部收益
率。其原因在于：1.资本化率的非独立变量本质和定义的循环性导致共时性分析时无确定
解或无解。2.对于未来预期必然是困难的。这样就导致评估精度方面必然有隐患，这是理
论的责任和

实务

的无奈。

　　当然评估界在尝试各种解决的办法。解决的方案有两个：1.将不确定性理论、模糊理
论、概率理论、非线性数学等引入对于预期的分析；2.放弃对于未来预期的深度和长远分
析，从现在和过去的角度，以市场观察的方法，使用效用分析理论来分析收益与价值之
间的稳定关系，并且将这种关系形成规律或运用于评估对象。

　　（二）评估的数据来源的分析

　　评估是怎样得到基础数据的？这样就要讨论评估是怎样工作的或者说评估工作的性
质。具体来说：统计、

调查

、研究市场、企业和基本的国情，应用经济学的理论成果；使用

科学理论、工具或方法来进行工作。但是我们无法像测量那样有激光测距仪或者哪怕是一
把简单的尺来度量评估的基础测量数据，这一切都只是一种观察统计分析的结果。在这一

——

点上，评估没有硬工具，只能够广泛的使用

统计分析、建立数学模型、预测等这样的

软工具。这样就不可避免做一些有误差的事情。这样就引申出一个结论：评估工作首先应
当解决定性的问题，再解决定量的问题。对于评估的评价也应当注意这个方面。