平投影面积应当全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积，阳台是指房间外面的平台，是供
住户在室外休息、晒衣、眺望室外等活动的场所。按照现行建筑面积计算规则的规定，无论

是封闭式阳台还是未封闭式阳台，都是按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积由两部分组成。第一部分包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设
备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和
管理用房的建筑面积。而作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用
建筑面积，作为人防工程的地下室也不应计入公用建筑面积。第二部分是套（单元）与公
用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。因为这种分隔墙、

外墙都是公用墙，所以只能以其一半计入应当分摊的公用建筑面积之中。

　　公用建筑面积的分摊是通过分摊系数来实现的，分摊系数是将整栋建筑物的公用建
筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑物面积之和，即为公用建筑面积的分摊系数，其

计算公式是：

　　公用建筑面积分摊系数=

公用建筑面积套内建筑面积

　　公用建筑面积分摊的计算方法是，将各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面

积的分摊系数，即为买受人所购房屋应当分摊的公用建筑面积，其计算公式如下：

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积的分摊系数×

�

套内建筑面积

．现行的商品房销售计价方式

　　按照《商品房销售管理办法》的规定，目前商品房销售有三种计价方式，即按套内建
筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。并规定按套(单元)计价或者按套内建筑面

积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的公用建筑面积。

　　2.1 按套内建筑面积计价的特点：商品房按套内建筑面积计价，是指当事人在签订商
品房买卖合同时，约定以套内建筑面积为依据，确定商品房价款的一种计价方式。商品房
按套内建筑面积计价，是以套内建筑面积为依据的，而不是以其他建筑面积为依据的。这
是商品房按套内建筑面积计价区别于按其他建筑面积计价的一个重要特征。按套内建筑面
积计价，其单价是套内建筑面积价款的平均数，单价之总和为总价款。套内建筑面积大，
总价款就多，套内建筑面积小，总价款就少。既然是以套内建筑面积为依据，那么房价款
就与套内建筑面积有关，而与分摊的公用建筑面积没有直接关系。这是商品房按套内建筑
面积计价区别于按其他建筑面积计价的另一个重要特征。分摊的公用建筑面积虽然与房价
款没有直接关系，但它体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益。而且所谓没有直接关
系，是指计价方式而言的，不是指价格而言的。就价格而论，分摊的公建筑面积的价格，

实际上已暗含于套内建筑面积的价格之中了。

　　2.2 按建筑面积计价的特点：按建筑面积计价，是指在签订商品房买卖合同时，以建
筑面积为依据，确定商品房价款的一种计价方式。商品房按建筑面积计价，是以建筑面积
为依据的，这是按建筑面积计价区别于按套内建筑面积计价的一个特征。按套内建筑面积
计价，是以套内建筑面积为依据的，而不是以建筑面积为依据的。按建筑面积计价，其单
价是建筑面积价款的平均数，单价之和为总价款。建筑面积越大，总价款就越多，建筑面
积越小，总价款就越少。而建筑面积是由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积组成的。所
以，按建筑面积计价，其单价也就是套内建筑面积和分摊的公用建筑面积价款的平均数，
每平方米的套内建筑面积与每平方米的公用建筑面积的价格是相同的。这是按建筑面积计

价区别于按套内建筑面积计价的一个重要特征。