2.3 设计工作的工作阶段：搜集资料、初步方案、初步设计、技术设计施工图和详图等，

 

循序进行，这就是基本的设计程序。它因工程的难易而有增减。
　　3

 

、流程关系

　　建筑（以最典型的住宅为例）市场流通是这样产生的:在正式开发前,开发商对整个市
场,尤其是周边市场的同类型产品进行一次全面调研, 分析其供求关系、购买群体特点、市
场反映和前景、成及利润核算;

 

然后根据上述分析结果和本项目的地理位置、开发规模、公

司状况等特点进行本项目的策划; 再拟定项目的开发目标和利润目标, 并进行的科学论证。
从而定出该目的产品定位、产品形式和开发周期。把住宅定位于产品,一般的艺术品,从根本
上找到了开发商与设计师之间的矛盾所在。所以在住宅开发中, 设计师不能仅仅把自己当
作艺术家,还要让自己成为与开发商及消费者沟通的工程师。对产品的加分与减分当项目

 

的产品定位、产品形式和开发周期确定以后就进入具体实施过程。我们可以把它划分为概

 

念策划、方案确定、方案深入( 扩初设计) 、施工图设计、材料选型、施工等多个阶段,并根据
各阶段的特点进行具体划分, 

 

加强对节点的审核与控制。

　　定位是设计的重要依据和内容，设计是定位的后续程序，同时在设计过程中体现定
位的要求。明确项目定位才能保证实施效果。定位与设计之间脱离，就会造成产品虚夸，
令消费者厌恶：定位与设计处于粗放和简卑的接触状态，就会使产品流于平淡，令消费

 

者丧气；只有定位与设计默契而紧密的结合，才会强化产品的特质，令消费者兴奋。

 

　　 4

 

、产品定位与建筑规划在产品生产中的作用

 

　　项目的建筑规划与设计定位，对整个开发来说这两点都非常关键。
　　4.1

 

是生产成功的重要前提和保障。

　　当今许多住房项目的户型普遍存在定位不准和设计不周的现象，由于开发商自身的
局限性和对住房市场需求与发展方向，不是认识不足，就是预测滞后或偏面地一味追求
高端豪华住宅，因此定位与设计存在许多的误区----特别是住宅户型的先天不足（布置不
合理而出现暗卫、房间尺寸偏小或偏大、室内外空间的利用率不高、居住环境的舒适度欠佳
等等），另外公用空间的公摊面积偏大及舒适性被忽视，性价比不高等的通病相当普遍 ，
这正是由开发商项目策划定位引起的缘故，从而导致建筑师只能是被动地接受、无奈地规
划与设计，而购房者更是无奈地接受、被动地选择。这种定位不准确和设计不合理直接导
致了营销的失败，也使得整个生产过程以失败结尾。反面的教材深刻的反映了对于建设的

 

生产来说，定位和设计是何其重要，他们是前提和保障。
　　4.2

 

有助于控制成本。

 

 

　　整个策划、设计、施工过程都需要有非常清晰的成本意识, 精准的定位和合理科学的
设计有助于控制投资成本。定位层面在产品定位层面主要工作是参照以往项目及经验数据，
建立具有营造标准的成本测算模板，并随着项目进展不断完善、细化、更新，为项目产品
定位、选材以及用料标准提供支持。主要表现在为设计任务书的编制提供可实施的参考性
意见，可借助造价咨询公司丰富的专业知识和经验作为后台支持。在规划设计层面主要工
作是进行市场调查分析，整理一手资料，参考以往项目经验数据，形成投资控制指标，
并在设计不同阶进行成本评价与支持。项目专题设计优化以市场、客户为导向，以提高产

 

品性价比为目标，通过成立专题方案研讨小组进行工作的开展。
　　4.3

 

对产品本身的增值作用

　　近年来，房地产商越来越重视产品的规划设计、筑设计和景观设计，而设计在开发过
程中的地位也来越突显出来。可以说设计是最终实现所有策划理、产品定位和经济指标的
手段，同时合理巧妙的设不但可以避免日后不必要的重建和改建带来的浪，还可以提升

 

房地产产品的品位，增加其产品附加，提高项目的市场竞争力。
　　4.4

 

有利于绿色节能