磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
3．丙级写字楼
    物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范
的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户
的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金
虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
            写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区
别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对
写字楼分类一般要考虑如下 12 个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、
建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、
物业管理水平和租户类型。
(二)零售商业物业
    零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购
物中心的各种零售商业空间。
            零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐
射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：
1．区域购物中心
   区域购物中心(ShoppingMall

“

”

，有译为 摩尔 )是指规模巨大，集购物、休闲、

娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超
级商业中心。其建筑面积在 10 万平方米以上，有效商业服务半径可达到
200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店
铺多、功能多。区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市
大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广
场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消
费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能
满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展
览、服务、旅游观光)的需求。
   因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一
体。
2．市级购物中心
   市级购物中心的建筑规模一般在 3 万 m2 以上，其商业辐射区域可覆盖整个
城市，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元人民币以上。在市级购物中
心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设
备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常
也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中
心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物
中心也有高档和中档之分。
3．地区购物商场
   地区购物商场的建筑规模一般在 1～3 万平方米之间，商业服务区域以城市
中的某一部分为主，服务人口 10—30 万人，年营业额在 1～5 亿元人民币之间。
地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及
音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租
户。
4．居住区商场