的施工单位同时进场施工。造成工程协调工作量加大。施工现场管理难度增加。
     5、房地产项目的产品的客户是各个用户业主,各个业主对产品的使用和装饰设计都有
不同的要求,因此,许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求,这样就造成工程设
计变更多,工程变更工作量大。
     6、房地产工程在竣工验收阶段容易产生的问题有:① 房地产项目,尤其是商品住宅项目
一般开发面积较大,集中验收只能查出普遍存在的问题,对于每套住宅的个别质量问题可能
造成漏查,或存在抽查力度不足的问题;② 竣工资料编制匆忙,竣工图不能如实反映工程实

 

际情况。造成使用过程中物业部门无从管理。

二、针对上述特点工程监理人员如何处理,

 

提高监理服务质量

1、在工程项目前期,监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务,在此阶段主要的监

理服务重点有: 

(1)认真组织图纸会审工作
图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。一次成功图纸会审能在提高工程质量,缩短

建设工期,节约工程投资等方面产生较大的影响。在组织图纸会审前图纸应提前一至两周
分发到施工、监理、建设单位代表等单位。让大家分头以书面形式将图纸中存在的设计问题
和不清楚的地方,分专业以书面形式整理出来。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式
解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后,由总监理工程师会同项目设计总负责、施工
项目经理对各专业进行汇总,并整理会议纪要。在会议纪要中应采用统一的格式。使提出的
问题和解决的方法一一对应,

 

这样能够最大化解决图纸中存在的问题。

(2)在施工前期监理单位介入工程项目招投标,可以给房地产开发商提供咨询服务,能够

更根据项目建设特点合理选择施工单位,另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助
建设单位制定合理的施工工期,可以帮助开发商编制项目资金使用计划.使开发商提前预见
到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金。使工程建设项目按计划控制完

     

成。

(3)对工程报建手续不全的情况下建设单位执意开工建设的,监理工程师应在工程施

工之前通过书面函件,建议建设单位补全手续后再开工,在此过程中监理单位作为建设单位
的协作单位,应积极协助业主办理各项报建手续,这样可使工程管理的主动权掌握在监理人
员的手中。对后续工程的施工监管工作的顺利开展铺平道路。
     2、在工程项目施工期间,

“

”

除了监理单位除了认真做好监理 四控、两管、一协调 工作外,

还要针对房地产建设项目自身的特点做好以下几个方面的工作: 

(1)

 

工程变更处理

在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更,监理工程师在处

理此类变更时必须慎重,在笔者近几年的工程监理实践过程中,处理了较多此类的变更。在
不断的摸索过程中总结出一套行之有效的变更处理方法,在管理过程中形成了一套变更处
理程序。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为:客

 

 

 

户申请 开发公司工程人员附变更意见 监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处
理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业
主与开发商的意见。

 

监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工

程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。
     (2)

 

施工中存在的建设单位分包

在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分

项工程,分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加 ,
给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。笔者在监理的多个房地产开发项目中都
发现此问题。建设单位指定分包最多的一个项目,分包单位多达三十几家。对于此种情况,监