改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知

 

识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。

 

　　 1 

 

用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较

 

　　 1.1 

 

重编预算法

 

　　 此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工
程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现

 

行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。

 

　　 建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材
料差价】+

 

按现行标准计算的各项间接成本。

 

　　 建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建
设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，
编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还
是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方

 

法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。

 

　　 1.2 

 

预结算调整法

 

　　 预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准
日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价
既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直
接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较

 

完整的审核后工程结算资料。

 

　　 1.3 

 

价格指数及系数调整法

 

　　 该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指
数或上级建筑业主管部门发布的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基

 

准日的评估购建工程造价。

 

 

　　 建筑业产值价格指数可从权威统计部门发布的统计年鉴中查出。

 

　　 上级建筑业主管部门发布的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常

 

工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。

 

　　 不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指

 

数

 

　　 价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100% 

 

　　 （B

 

）环比价格指数

 

　　 X=（1-a1）（1-a2）（1-a3 ……

）

（1-an）×100% 

 

　　 X-----

 

价格变动指数

 

　　 a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数， i=1.2…
n

 

。

 

　　 重置成本=账面原值×

 

价格变动指数

 

　　 在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前
人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要
根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或
在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不
含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的 ，
含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装

 

购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。

 

　　 从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工