等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响

“

”

项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的 三通一平 、配

 

套设施和基础设施增加费用。

 

　　（二）编制投资估算
　　投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份 ，
投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金
筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算
的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析 ，
参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费
用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，

 

不提高或降低估算标准，不漏算、少算。

 

　　（三）房地产项目的财务分析
　　造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就
需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务
效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财
务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项

 

目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。
　　1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为
融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案
前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资
条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分
析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和
初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务
生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融
资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，
即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目
各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的
获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如
项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金
的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能
力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财
务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到
足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计
划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各
项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目

 

是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。
　　2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，
所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分
析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出
的项目资金称为现金流出，记为 CO；流入项目的资金称为现金流人，记为 CI。（2）项
目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，
所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目

 

权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。

 

　　（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理