――具有领导能力、激励能力、赢得设计团队尊重的能力

 

　　――具有足够的知识、经验和自信

 

　　――具有代理能力

 

　　――具有预见可能发生问题的能力

 

　　――具有责任心

 

　　――具有热情友好的个性以及沟通协调的能力

 

　　

 

　　四、管理合同的优势

 

　　
　　管理合同使业主有可能雇用富于创造性的设计师来进行设计，鉴于由管理商负责管
理和协调，设计师可以集中精力创造符合项目目标的最佳设计。在管理合同模式下，业主
直接参与了很多的设计决策，从而保证业主的意图得到了充分的重视和正确的贯彻。管理

 

合同还充分发挥管理商的经验和能力，力争使项目产生最好的效益。
　　与传统合同相比，采用管理合同在质量、进度和成本方面有 20％甚至更多的改进。管

“

”

理合同在加速整体设计和施工进程方面表现尤其突出，因为管理合同基于 工作包 的工
作机制，在大多数时间内设计和施工是同时进行的。而在质量和成本方面，如果得到充分
强调，管理合同的质量和成本表现会胜于传统合同，反之，两种合同的表现都不尽人意。 
　　管理合同具有一定的灵活性，在不影响成本和进度控制的前提下，在施工过程中，

“

”

如果业主改变要求，设计可以相应进行调整。这主要是因为管理合同的 工作包 机制，如

“

”

“

果业主针对某一工作包进行变更，可以把这个工作包 冻结 起来，先进行下一个 工作

”

 

包 的工作，这样不会影响整个项目过程的进行。

 

　　

 

　　五、管理合同的缺陷

 

　　
　　管理商的作用很像一个协调员，主要发挥组织、管理以及协调作用，管理商以管理费
的形式从业主那里获得酬金。如果专业承包商违约，管理商并不因此向业主承担合同责任，
相反，业主将承担绝大多数的风险和损失。因此，近年来，一些业主试图将许多风险转移

 

给管理商，例如与专业承包商有关的工期延误、质量缺陷等责任。

 

　　

 

　　六、哪些项目适合管理合同

 

　　
　　首先，管理合同适用于大型的、复杂的项目，而不适用于简单的项目，因为大型复杂
的项目管理任务难度高，只有具有丰富专业经验的管理商才会更加胜任。其次，管理合同
适用于需要快速建造、提前完工的项目，与传统合同相比，管理合同能够缩短整个建设周

 

期。第三，如果业主希望深入介入设计决策，采用管理合同是一个很好的选择。

 

　　

 

　　七、决定是否采用管理模式

 

　　

 

　　认真思考下列问题，可以帮助业主决定是否采用管理合同：
　　――能否希望深入参与设计过程? 
　　――是否确信使用标准化设计和构件的简单建筑物不能满足我们的要求? 
　　――项目预算在设计确定的工程成本的基础上是否留出了余地? 
　　――是否确信完工日期的目标是可以实现的? 
　　――是否有时间和能力深入参与到由经验丰富的专业人士组成的项目团队中去，以