城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作
为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
　　　　　　
　　　　　　

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里
要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法
律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不
属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司
在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风
险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
　　　　　　

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知

道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在
目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由
于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太
管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的
事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策
要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展
的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本
做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，
建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策
中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如
去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让
他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出
来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这

些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不
到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是
什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
　　　　　　

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

 

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫

“修建性详细规划审查”。这个阶

段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，
每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日
照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进
出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常
的专业啊专业。
　　　　　　

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，

就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是

1 万平方米，有

3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起来这个计算应