3、燃气／燃油自动锅炉(德国)3 台：360 多万元。

4、离心式中央空调水冷机组(美国)4 台：385 万元。

s、变频式空气处理机(法国)61 台：623 万元。

6、三菱高速电梯(日本)14 台：3,330 万元。

　　该建筑建安总投资

3 亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的 1／3。这些造价惊人

的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

　　本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人
工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，

1997 年 2 月

物业管理财务支出总计为

96.8 万元。其中能源费(电萤、水赞、燃油费)为 35.7 万元，占总支出

的

369％；人工费(员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费)为 29.7 万元，占总支出的

30.7％；维修费(维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等)为 175 万元，占总支出
的

18.1％。而且实践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。

　　设备维护服务成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

　　管理方法：

1、编制能源成本控制计划：(1)成本预算。(2)控制指标。(3)控制标准。(4 腔制措施。(5)控

制过程。

(6)控制岗位责任制。

2、实施“全员控制”和“全过程控制”。

　　技术方法：

1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。

2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，

夏季设定温度下调

℃，将增加能耗 9％；冬季设定温度上调 1℃，将增加能耗 12％。

3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。

4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行(系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平

方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等

)。

5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质调

节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。

6、严禁用工业用水进行草地灌溉。

7、全部实现路灯的自动控制(例如声控)等。

(二)控制维修成本的方法

　　管理方法：

1、编制维修成本控制计划。

2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。

　　技术方法：

1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常的设备，即近乎达到免维

护水平的比例只有