四、假设开发法 

　　

 运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资

本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折
现率

,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发

项目所要求的平均收益率

,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质

就是房地产收益率

,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地

产开发收益率和房地产经营收益率

,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于

开发完成后价值和开发成本费用的折现

,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地

产价值的求取。

 

　　

 科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。

房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看

,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯

的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外

,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价

格

,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象

划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型

,并分别介绍它们的估价特点、常用

方法及主要注意事项等。

 

　　

 五、运用估价方法进行估算并决定估价结果 

　　

 (一)评估方法的选择 

　　

 在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况: 

　　

 1.各种估价方法的适用范围。 

　　

 2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。 

　　

 (二)运用估价方法进行价格试算 

　　

 依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不

作为最终估价结果。这种价格

,称为试算价格。 

　　

 (三)调整试算价格 

　　

 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所

依据的资料不同

,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,

使之不致产生重大的差误。

 

　　

 1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法

不同

,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面: 

　　

 (l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须

准确。因此

,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要

分析资料的真实性

,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动

的各项法则对该估价活动的应用是否恰当

,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分

析是否恰当等。

 

　　

 (2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房

地产的种类及委托估价的目的相符合。对此

,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地

产两类来予以分析。

 

　　

 2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种, 

　　

 (四)最终估价额的决定 

　　

 在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果

为主要依据。

 

　　

 2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。 

　　

 我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊

的估价活动

,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是