如

:公交条数的计算,适用于硬指标计算的式(3),确定其取值范围为最小值 0,代表住宅房

地产附近没有公交经过

,最大值取 20,代表小区附近有 20 条以上公交线路经过。小区附近有

20 条以上线路经过,说明被评估资产的交通情况很好,增加公交线路对评估价格影响已经较
小

,故取最大值为 20。将被评估房地产所在小区的公交条数代入式(3),若公交条数为 10 条,那

么交通情况的赋值为

:。 

　　

3.1.2 按实际数据量化 

　　房地产状况特征因素的具体数据

,就采用它本身的数据,如面积、成交价等。比如说某小区

的生活配套设施

,有银行、医院、超市、停车场、公园各一个,一个 1 分,那么就赋值 4。建筑面积

为

80 m2,就赋值 80。 

　　

3.2 软指标的量化 

　　软指标则难以得到确切数据

,只能定性的指标,但可以对不同指标考评的分析评判级别,

考核指标标准细分进行量化。可采用专家意见法

,先对房地产的软指标进行定级量化,把房地

产的特征因素分为

5 个等级,

“优”“较优”“一般”“较劣”和“劣”。 

　　本文是在征询了多家评估公司的房地产评估专家的基础上

,确定软指标的等级标准的。

根据专家对

3 个区域特征因素、2 个个别特征因素的级别标准给出的意见,整理归纳得到表 2

软指标的评级标准。简称评级的标准是立足于大城市

,若是对中小城市的评估,要在繁华程度、

社区居民文化程度和物管上适当的作出调整。然后对

5 个等级的软指标赋值,我们可以用级

差评分法来量化软指标

,确定软指标的函数值,其赋值方式有两种:一种赋值区间为[0, 1],另一

种为

[0. 1, 0. 9]. 

　　如某被评估房地产的物管一级物管资质

,有 24 h 保安巡逻、安装录像监控,那么确定其等

级为优

,即可赋值 1 或者 0. 9。 

　　

4 结语 

　　综上所述，为了减少主观性

,使市场比较法更加精确,本文提出了一些定量的方法,但是

还是有其缺点

,如不能完全量化,主要立足于住宅房地产。还有要有针对性地对各类型房地产

进行特征因素分析和量化

,并进行更深层次的探讨研究,为房地产价值的评估提供一定的参考

建议。