同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出
来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原
利率，计算出来的收益价格应相等。

 

　　

4.1.2 客观性原则 

　　收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利
率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主
观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。

 

　　

4.1.3 实用性原则 

　　实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所
接受并自觉地在评估实践中加以利用。

 

　　

4.2 确定还原利率需考虑的因素 

　　

4.2.1 区域因素 

　　所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房
地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益
型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。

 

　　

4.2.2 时间因素 

　　房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原
利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率
变化，对还原利率的影响。

 

　　

4.2.3 政策因素 

　　一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收
益产生影响。例如

“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型

房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。

 

　　

4.2.4 社会经济因素 

　　社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳
定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资
收益率，投资者才会冒此风险进行投资。

 

　　

5 求取还原利率的方法 

　　

5.1 累加法 

　　该方法的基本公式是

:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称

安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险
所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在
的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

 

　　

5.2 市场提取法 

　　该法是利用收益法公式

r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益 a,价格 V

等资料，反求出还原利率

r，然后对各个交易实例的 r 进行调整，最后评定出一个客观的还

原利率。在此，应注意纯收益

a 是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，

其求取公式为

a=行业经营总收入――经营总费用――行业目标收益，但这样求出 a 仍不精

确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，
若用受这些因素影响的

a 来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益

来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示

r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格

水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。

 

　　

5.3 投资报酬率排序插入法 

　　由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同