(一)估价时点估价时点一般应根据估价目的确定，按照公平公开的原则，在土地置换

时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割，
即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生，如出于公共设施
统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要，待置换土地往往集中在公共工程建设初
期内被集中收回，以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好，
尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时，可供选择的土地更加有限，
完成置换准备工作需要大量时间。

 

　　

 

　　如果估价时仍采用相同的时点，就会出现下述问题。假设市场处于景气周期

(在经济景

气周期内，由于乙方被提前收回土地使用权或所有权，为了持续经营的需要，更倾向于进
行土地置换

)，地价上涨幅度为 100％。设待置换地收回的时点为 L 可置换土地出让的时点为

T+s。 
　　如表

1 所示，甲方倾向于在 T 时点进行置换，差价为 0.5，而乙方倾向于在 T+s 点进行

交易，差价为

1。在市场处于非景气周期时，结果则相反。 

　　由于上述情况的出现，就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表

1 所示为例，

即对甲方选择则待置换地收回的时点为

T，对应价值为 1；对乙方选择可置换土地出让的时

点为

T+s，对应价值为 3。则双方的价差为 2；当然乙方还要考虑甲方在 s 时间里的直接损失

(资金的时间成本与机会成本)，假设为 C。则实际差价为 2-C。当然由于 C
　　

(二)估价原则《城镇土地估价规程》中的估价原则包括：最有效利用原则、替代原则、预

期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视：

  

　　

(1)合理原则：一般来说，协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。任意两宗

地的市场价值都不可能完全相同，需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出
合理的价格评估，从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果
没有采用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面，以置换为估价目的进行评估时，
评估结果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度，这是估价方
以客户为本，遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高，则可减少置换双方无谓的利益冲
突。当双方就评估价格达成了一致，该价格也就具有了现实的合理性。

 

　　

(2)对等原则：土地置换具有“物物交换”的双向性，置换双方具有身份上的双重性，既

是买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。
在置换评估时，也应站在平等的立场上，协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的
另一个表现，是在可置换土地这一标的物的确定上应基于

“等价值置换”原则。 

　　

(3)互利原则：土地置换调整土地利用结构，优化用地配置，提高城市土地利用综合效

率，促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断，造成收益下降、
企业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中，是否将外部利益货币化，在估价时予以
充分考虑，甚至给于必要的平衡，这是值得探讨的。

 

　　

(三)估价方法利益冲突的双方，对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标，

首先是估价目的类型中缺乏

“土地置换”这一项，在价格类型中也没有相关规定，这使得用

于置换目的的土地估价缺乏技术依据；其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有
因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大，相应其结果的科学
与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近法、
基准地价系数修正法等。

 

　　

(1)成本逼近法的应用范围。在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法，利用客观

的取得费用进行核算，并计算置换的补偿价差，有利于充分利用现有的技术资料和信息，