1.3 资本化率的确定

　　在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。还原利率和投
资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。在确定土地
还原利率值时，主要采取以下方法：
　　（

1）租价比较方法。也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，

采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观
性、实用性较强；
　　（

2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重

要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；
　　（

3）综合排序方法。首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该

项目的资本化率所属区域范围进行确定。例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益
率也高于同期国债的年利率。
　　

2、土地估价中应用收益还原法存在的问题

　　以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先
收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收
益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实
际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，
并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评
估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的

“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，

获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加
的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终
结果的精确性造成影响。
　　

3、改进与完善收益还原法的几点建议

　　

3.1 纯收益的优化与改进

　　首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经
济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特
卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的
重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命
结束之后的不动产残值分摊问题。
　　

3.2 收益率的优化与改进

　　首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收
益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减
少不必要的主观因素或者客观因素影响。
　　针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的
预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损
失。
　　总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应
用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的
影响，其精准性有待改进。因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，
以此保障土地估价的客观性、精准性。
　　参考文献：
　　

[1]白新华.土地评估中纯收益的影响因素分析[J].中国集体经济，2009（9）

　　

[2]徐慧.城镇土地估价中土地纯收益的研究[D].南京师范大学：人文地理学，2006

　　

[3]任强.浅析土地估价中主要参数的确定方法[J].现代经济信息，2010（10）