【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打
击】

宋卫平在业内绝对是传奇人物

TOP3

（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的

可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追
求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石
材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷
还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机
构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什
么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。

高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端
企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出

30-50%

，只

有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。

绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理
解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致

08-12

年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，

资产负债率一度是

150%

多的水平（记不清了，好像是

250%

？），借了很多高利息的资金（在

我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以
说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。

拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，
九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫
平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金
（有业主直接打给物业说可以援助

4000

万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房

企排行榜吧。

绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面

8

个副总裁一人管一堆项目，各

自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪
的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近
两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。

宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。

【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】

作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到
万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始
就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。