3　积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。 

　　

 

　　中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康
增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。
维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款
投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问
题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府
及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如
现有的库存商品房价格下降

30％～40％，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会

迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部
分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少
数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营
业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业
银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的
消费者能够拿到住房贷款。

 

　　

 

　　

4　实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。 

　　

 

　　目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为

30 年，平均期限约 7―8 年。但是，商业银

行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生
了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而
不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西
方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷
款资金来源。

 

　　

 

　　

5　我国房地产金融业面临的挑战与发展 

　　

 

　　外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先。房地产金融竞
争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，
通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相
比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本
在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款
绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险
和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技
术先进。在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌人房地产，极易引发经济泡沫，一旦
泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。

 

　　面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，
努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、
市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的
新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住
房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房
地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，
培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消